Сложно на сегодняшний день представить себе человека во владении или пользовании у которого нет хоть какой-то недвижимости, будь то квартира, жилой дом, гараж или садовый домик. Как известно, c сентября 2006 года действует Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым законодатель предоставил миллионам российских собственников возможность оформить права на свою недвижимость по минимальному комплекту документов. Все это, к сожалению, породило другую серьезную проблему.
Зачастую за маленьким садовым домиком, при строительстве которого не требуется разрешения, оформленным по декларации, в реальности скрываются постройки, а то и несколько объектов недвижимости, на которые по Градостроительному кодексу Российской Федерации такое разрешение необходимо.
На практике, граждане, которые обращаются за регистрацией в упрощенном порядке прав на объекты, для строительства которых на самом деле требуется получить разрешение, да еще и находящиеся на земельном участке, предназначенном для иных целей, нежели предусмотрено законодательством, могут иметь в дальнейшем определенные трудности, в том числе и судебные тяжбы.
В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее − Закон о регистрации), основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание данного объекта недвижимости, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию (до 2018 года не требуется) или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
Возвращаясь к проблемам, следует отметить, что некоторые граждане, зарегистрировавшие объекты в декларативном порядке, указав технические характеристики по своему усмотрению, в последствии пытаются переоформить существующие объекты, на строительство которых и ранее требовалось разрешение, путем внесения изменений в Единый государственный реестр прав по наименованию объекта (например: наименование «вспомогательное здание склада» заменяют «здание магазина» и т.п.). Такие действия являются незаконными, поскольку законодательство не наделило гражданина полномочиями по переименованию объектов недвижимости, а равно, как и по переводу объекта из жилого в нежилое и наоборот! Вывод напрашивается простой: оформляя права по закону сегодня, вы ограждаете себя от лишней «головной боли», проблем и денежных затрат завтра!
