Законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения
29 декабря 2010 года. принят Федеральный закон № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Данный закон вносит существенные изменения в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе в части особенностей совершения сделок с земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения и с земельными долями (долями в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения).
Кроме этого Федеральный закон № 435-ФЗ предусматривает .изменение отдельных норм Земельного кодекса РФ, Кодекса об административных правонарушениях, Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
Федеральный закон № 435-ФЗ вступил в силу с 01.07.2011 г., за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу.
Информируем Вас о наиболее существенных изменениях Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иных вышеупомянутых законов, которые необходимо знать при планировании и совершении сделок по приобретению земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.
I. Изменения, касающиеся порядка принудительного изъятия земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения и ответственности за неиспользование данной категории земель
1.1. Урегулирован порядок принудительного изъятия земельных, участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, в том числе у собственников;
Земельный участок может быть принудительно изъят у собственникам в
судебном порядке в следующих случаях:
- если земельный участок используется с нарушением установленных
земельным .законодательством требований рационального использования;
повлекшим за собой существенное снижение плодородия
значительнее ухудшение экологической обстановки;
- если земельный участок не используется для ведения сельскохозяйственного
производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным
производством деятельности в течение трех и более лет подряд со дня
возникновения, у такого собственника права собственности на земельный,
(этот срок не включается срок на освоение земельного участка (который не
может превышать двух лет), а также срок, в течение которого земельный
участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствие, или
ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Признаки неиспользования земельного участка и критерии существенного снижения, плодородия земель установлены постановлением Правительство 23 апреля .2012 года № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации».
При этом принудительное изъятие земельного участка у собственника по вышеуказанным основаниям может осуществляется при условии неустранения вышеуказанных фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания: (неустранения в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением).
1.2. Усилена административная ответственность за неиспользование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Статья 8.8 КоАП РФ дополнена частью 1.1 следующего содержания: «Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц от четырех тысяч до шести тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмидесяти тысяч до ста тысяч рублей».
II. Изменения норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регламентирующих владение, пользование, распоряжение земельными участками, находящимися в общей долевой собственности более пяти лиц, а также отдельных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2.1. Существенно изменены нормы ст. 13 указанного Федерального закона о порядке выдела земельных участков в счет земельных долей из общей долевой собственности:
2.1.1. Изменены нормы об определении размера выделяемого в счет
земельных долей земельного участка:
площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется;
порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации (установлен Законом Курганской области от 2 мая 2012 года № 22 «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области».
2.1.2. Изменены нормы, регламентирующие процедуру выдела земельных
участков.
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли:
- на основании решения общего собрания участников долевой Собственности;
- путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В первом случае земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае) если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если зёмельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения .границ образуемого земельного участка не требуется.
Во втором случае, т. е. если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, нормами пунктами 4 - 6 ст. 13 указанного Федерального закона предусмотрен следующий порядок: собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
В этом случае размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном новой нормой -статьей 13.1 «Проект межевания земельного участка»
2.2. Существенно изменены нормы ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» об особенностях владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения:':
2.2.1. Изменена компетенция общего собрания участников долевой
собственности. На общем собрании собственники могут принять следующие
решения:
1)о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
2)об утверждении проекта межевания земельных участков;
3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в
соответствии с проектом межевания земельных участков;
4)об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
5)об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
6)о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без Доверенности действовать при согласовании местоположения земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объёме и о сроках таких полномочий;
7)об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
8)об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
9)об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на
земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
2.3. Существенно изменены нормы Федерального закона «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения», регламентирующие процедуру
подготовки и проведения общего собрания участников долевой собственности,
введена ст. 14.1 «Общее собрание участников долевой собственности»:
2.3.1. Изменена процедура подготовки собрания
Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению:
участника долевой собственности;
либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции;
либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
2.3.2. Изменена норма об определении кворума для проведения общего
собрания.
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов от общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
В случае если количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания в соответствии с вышеуказанным пунктом, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50 процентов от общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в указанный список.
2.4. Изменены нормы, касающиеся порядка проведения общего собрания и
оформления протокола собрания
Решения принимаются общим собранием открытым голосованием.
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.
Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, присутствующим на общем собрании.
Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Копия утвержденного решением общего собрания проекта, межевания
земельных участков также передается на хранение в такой орган местного
самоуправления.
Заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка выписки из протокола общего собрания или копии такого протокола, выписки из утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков или его копии выдаются любому заинтересованному лицу в трехдневный срок со дня обращения за плату в размере, покрывающем расходы на изготовление выписок и копий.
2.5. Новыми нормами ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» предусмотрена возможность подписания договора аренды земельного
участка, а также осуществление некоторых действий по государственной
регистрации прав от имени участников долевой собственности лицом,
уполномоченным общим собранием участников долевой собственности совершать
указанные действия без доверенности. -
2.5.1. Новая редакция ст. 9 и 14 указанного ФЗ предусматривают возможность подписания договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка от имени собственников лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки' с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Полномочия этого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, : имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Полномочия, предусмотренные настоящим пунктом, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности (пункт 4 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
III. Изменения норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о невостребованных земельных долях
Закон дополнен ст. 12.1 «Невостребованные земельные доли», которой
уточнены критерии признания земельной доли невостребованной.
Земельная доля может быть признана невостребованной в следующих
случаях:
если земельная доля принадлежит на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд;
если сведения о собственнике земельной доли не содержатся принятых до дня вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
- если собственник земельной доли умер и отсутствуют наследники.
При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в
соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав, на
недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны
невостребованными земельными долями по первому из вышеперечисленных
оснований.
IV. Изменения, касающиеся процедур предоставления заинтересованным лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Дополнены нормы ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривающей право арендатора земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности) на выкуп этого земельного участка по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования.
Изменения предусматривают, что перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
Снижен максимальный размер устанавливаемой субъектами РФ цены выкупа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для лиц, которым земля принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения с 20 % до 15 % кадастровой стоимости земельных участков (изменения пункта 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
