В повседневной жизни, благоустраивая свою среду обитания, люди строят дома, бурят скважины, сажают деревья, устанавливают теплицы и парники, занимаясь предпринимательской деятельностью, возводят павильоны, склады временного содержания и другие, необходимые для ведения бизнеса объекты. Но являются ли эти строения объектами недвижимости, права на которые необходимо регистрировать?
В практике работы Управления Росреестра по Курганской области имеют место случаи обращения за государственной регистрацией прав на объекты, не отвечающие критериям, позволяющим однозначно отнести их к объектам недвижимости (например, торговые павильоны, ограждения, как элементы благоустройства), а также объекты (здания, сооружения) вспомогательного использования.
К недвижимым вещам законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение, а также ограничения этих прав, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу вышеуказанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) (п. 1 ст. 25) установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
В предусмотренных законом случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является декларация.
Термин «здания и сооружения вспомогательного использования» применяется в законодательстве о техническом регулировании при установлении требований к безопасности зданий и сооружений и связанных с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Согласно Технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ч.10 ст.4) здания и сооружения вспомогательного использования относятся к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности и связаны с осуществлением строительства и реконструкции основного здания или сооружения. В качестве примера, к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся: теплицы, парники, летние павильоны и другие подобные сооружения сезонного или вспомогательного назначения (п.5.1 ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований»).
Критерием отнесения объектов к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Органом, определяющим в каждом конкретном случае необходимость оформления разрешения на строительство объектов капитального строительства, согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, является орган, осуществляющий полномочия по выдаче разрешения на строительство, в том числе это может быть орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В случае возникновения сомнений при государственной регистрации на отнесение объекта, заявленного к регистрации, к объекту недвижимости, государственным регистратором устанавливается: во-первых, факт предоставления заявителю земельного участка именно для строительства данного объекта как объекта капитального строительства; во-вторых, необходимость получения разрешения на строительство такого объекта.
При отсутствии хотя бы одного из указанных условий, государственным регистратором принимается решение о приостановлении государственной регистрации и в дальнейшем, в случае неустранения замечаний, решение об отказе в государственной регистрации прав на заявленный к регистрации объект. Данная позиция нашла поддержку и в судебной практике.
Таким образом, поскольку законодатель установил требование о государственной регистрации прав лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами действующего законодательства.
Учитывая вышеизложенное, Управление Росреестра по Курганской области информирует граждан: в случае необходимости регистрации прав на создаваемый объект, предварительно обратиться в орган местного самоуправления за документом на земельный участок и возможностью получения разрешения на строительство такого объекта во избежание последующих проблем с его оформлением.
Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения
Управления Росреестра по Курганской области
Степанова Марина Анатольевна
